17/3/17

Datos que confirman la reactivación del mercado inmobiliario


El sector atrae dinero de inversores de todo tipo que ven en el sector una oportunidad de inversión alternativa a los activos financieros. En concreto, para algunos inversores la renta por alquileres puede ser una buena alternativa para los activos de renta fija.

El ritmo de actividad del mercado inmobiliario sigue firme, tal y como demuestran los últimos datos oficiales publicados. No solo se ve un evidente incremento de la actividad entre los inversores institucionales, sino que en el mercado minorista y residencial también se perciben síntomas claros de mejoría.

Según los últimos datos publicados por el INE, el número de transacciones en el mercado residencial ha crecido un 6,8% año contra año en el mes de diciembre de 2016. El crecimiento fue del 10,1% para la vivienda usada y del 6,5% para la nueva construcción. Aunque el crecimiento en diciembre es inferior a la media año contra año de los meses precedentes, el dato sigue siendo positivo.

En el mercado no institucional basta con observar la evolución de las Socimis y los anuncios de transacciones en el mercado para comprobar cómo el apetito de los inversores sigue siendo muy sólido. Las Socimis están aprovechando el buen momento de mercado para ampliar capital, emitir nuevos instrumentos de deuda o bien refinanciar el endeudamiento actual. Todo ello con el objetivo de aumentar su capacidad financiera para acometer nuevos proyectos de inversión. Algunos expertos han expresado su inquietud ante este nuevo boom inversor; puede que haya un cierto ambiente de euforia que pueda verse reflejado en una actividad inversora menos disciplinada. En cualquier caso, el mercado español sigue ofreciendo oportunidades aunque ni los precios ni las rentabilidades esperadas son tan atractivos como hace dos o tres años.

Otro dato alentador publicado es la evolución de los precios en el mercado residencial. Los precios han crecido un 4,5% año contra año en el cuarto trimestre del 2016, frente al 4,05% de subida en el trimestre anterior.

El precio de la vivienda usada se incrementó en un 4,5% en el periodo frente al 3,5% del trimestre anterior. En la vivienda nueva se percibió algo de desaceleración en los precios, ya que el crecimiento en el trimestre fue del 4,3%, frente al 7,3% del trimestre anterior.

Sin duda, estos datos ofrecen una lectura positiva sobre el estado del mercado inmobiliario ya que confirman que la recuperación en el nivel de actividad viene acompañada de una subida gradual de los precios. Esta conjunción parece indicar que el stock de vivienda está siendo absorbido por el mercado con cierta fluidez, devolviendo algo de poder de precios a los vendedores.

El nivel de actividad en el mercado hipotecario aún no es tan fuerte como sería deseable, si bien las condiciones de financiación siguen siendo muy expansivas.

El proceso de recuperación sigue su buena evolución, aunque lo hace de manera gradual. Los precios sigue estando un 30% por debajo de los niveles alcanzados en el año 2007. Dado el gran exceso de oferta acumulado durante los años previos a la crisis financiera y al stock remanente en las entidades financieras, todavía falta mucho camino por recorrer.

Existe margen de mejora tanto en precio como en volumen, pero su velocidad de recuperación dependerá en buen a medida de que se mantenga el ritmo de crecimiento en la economía y en la disminución del desempleo.

Puede que los tipos de interés hayan tocado ya fondo y que su evolución futura sea al alza, pero en términos absolutos seguirán siendo tipos históricamente muy bajos y las condiciones de liquidez, extremadamente expansivas.

El siguiente gráfico está realizado por el Consejo General del Notariado y ofrece datos de las transacciones mensuales de viviendas. En él, se observa un ligero incremento en la tendencia mensual desde el año 2012.

Existen suficientes razones para tener un optimismo moderado en el mercado inmobiliario, si bien en el segmento institucional algunos analistas temen que la fuerte demanda incida negativamente en la disciplina de los inversores.

Javier Montoya es analista de Alpha Plus

 
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