20/4/17

Claves para ganar un 10% invirtiendo en vivienda


La rentabilidad total de la vivienda (lo que renta el alquiler, más la revalorización a doce meses) está subiendo con fuerza en las cinco grandes ciudades de España. Los distritos más atractivos para el inversor están en Barcelona, por su fuerte alza de precios. Ciutat Vella lidera la clasificación con un 27,7% al año, seguido de Eixample (22%) y Horta-Guinardó (20,5%). En Madrid destacan Hortaleza (20,5%) y el Centro (19,8%). Valencia se recupera con más claridad que Sevilla y Zaragoza.

La vivienda se mantiene como una de las inversiones más rentables. El rendimiento neto de comprar una vivienda para ponerlo en el mercado del alquiler alcanza ya el 8,8%, de media. Son datos del Banco de España, que tiene en cuenta no sólo los ingresos derivados del arrendamiento de los inmuebles, sino la revalorización anual que experimentan. Es decir, si el arriendo de un piso rentase un 4,4% y el precio subiera un 5% en doce meses, su rendimiento total sería del 9,4%. Se trataría de una tasa de retorno atractiva, muy por encima de la que ofrecen la deuda o los depósitos. Sin embargo, el mercado inmobiliario ofrece rentabilidades superiores, incluso.

Por eso, EXPANSIÓN ha identificado los distritos de las cinco grandes ciudades en los que comprando una vivienda se puede ganar más de un 10%. Y las conclusiones son palmarias: 9 de los 10 distritos de Barcelona y 12 de los 21 de Madrid ya superan ese porcentaje. En Valencia, 10 de sus 19 distritos rentan más del 10%; en Sevilla, sólo uno de 11; y en Zaragoza, 4 de 12.

Los distritos más rentables se concentran en la ciudad condal, sobre todo por su fuerte expectativa de revalorización. Ciutat Vella lidera la clasificación con un 27,7%, seguido de Eixample (22%) y Horta-Guinardó (20,5%). En ese mismo porcentaje se sitúa el distrito madrileño de Hortaleza (20,5%), que no es uno de los más selectos, pero se está revalorizando con mucha intensidad. Le sigue el Centro de la capital (19,8%). Tras esos cinco, se sitúan Rascanya (Valencia) y Tetuán (Madrid), ambos con un rendimiento bruto anual del 18,9%.

En la zona más exclusiva de Madrid (el distrito de Salamanca), la cifra es del 13,9%. En Sarrià-Sant Gervasi (Barcelona), el rendimiento medio es del 9,8%. También son muy atractivas otras localizaciones prime como Chamartín (14,6%) o Gràcia (17,9%).

En Valencia también destacan Camins Al Grau (17,7% de rentabilidad anual) y Patraix (15,9%). En Sevilla sólo hay un distrito que supera el 10%: Este-Alcosa-Torreblanca (10,3%). No es una zona principal de la ciudad, sino casi la periferia, pero se está revalorizando con fuerza, como le ocurre a los Barrios Rurales del Oeste de Zaragoza (14,4%).

"El incremento de rentabilidades en los centros de las ciudades se produce por un cóctel de la vuelta al centro de los senior boomers [la generación nacida en los años 60] y el gran auge del alquiler turístico", apunta José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial. Esto significa que "es buen momento para comprar un piso pequeño o un edificio pequeño, para convertirlo en apartamentos para turismo", opina Pérez, que ataja: "En alquiler, cuanto más pequeño, más rentable". Pero no sólo hay que circunscribirse a las grandes ciudades para encontrar inversiones atractivas. "El ahorrador también debe comprar vivienda turística en puntos de la costa donde ya hay mucha demanda, o en zonas periféricas de las grandes ciudades con muy buenas comunicaciones, o en zonas universitarias", aconseja Pérez.

La recuperación de la vivienda se está extendiendo por todo el país. Lentamente y de forma desigual, pero lo está haciendo. "La subida de los precios está empezando a extenderse a zonas menos prime de las grandes capitales", apunta Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Al tiempo, "algunas de las zonas más consolidadas, que arrastran un historial más largo de subida, están frenando el incremento en tasa interanual", agrega. La oferta y la demanda aún se cruzan con facilidad, pero si el alquiler sigue subiendo, se podría producir de nuevo "un sobrecalentamiento del mercado y un exceso de expectativas que conduzcan a inversiones sujetas a riesgos elevados".

"Las mejores perspectivas para la inversión en vivienda se encuentran en zonas consolidadas en mercados activos y en clara recuperación, como los de Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, San Sebastián o Bilbao, por ejemplo", apunta Ripoll. Son zonas "donde la parte de la plusvalía del activo irá al alza y pueden tener demanda solvente de alquiler destinada a primera vivienda que no puede acceder a la compra por falta de capacidad de ahorro previo", apostilla.

 
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