Han pasado ya cuatro años del comienzo de la recuperación del sector inmobiliario. Un renacimiento que, en este 2018, parece consolidarse aunque de una manera moderada. Si las previsiones que los expertos hicieron al finalizar 2017 eran positivas, los datos que se van conociendo en los primeros meses de este año no hacen más que corroborarlas.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado se realizaron 464.423 operaciones de compraventa de viviendas, cifra que supone un 14,6% más que el año anterior, tanto en los inmuebles de obra nueva como de segunda mano. Se trata del cuarto año consecutivo que este índice sube. Lo hizo un 2% en 2014, un 11,5%, en 2015, y un 14% en 2016. Y en lo que respecta a este ejercicio, parece que la tendencia seguirá, pues las últimas cifras dadas a conocer por el INE, correspondientes al mes de febrero, reflejan que la compraventa de viviendas sigue marcando récords: estas operaciones subieron un 16,2% en relación con el mismo mes del año anterior, hasta sumar 41.480 (33.963 sobre viviendas usadas y 7.517 obra nueva), la mayor cifra en ese mes desde el año 2011.
En opinión de Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, "el mercado residencial se está afianzando en su recuperación, pero en el sentido de estabilización. Se está reajustando tras la fuerte parálisis que vivió durante la crisis".
La mejora de la economía y la consolidación de la financiación están detrás de la buena salud que vive el sector, según Toribio, "pero no hay que olvidar que, pese a los incrementos de dos dígitos en el número de compraventas que vimos en enero y febrero, así como con el que se cerró en 2017 (14,6%), el nivel de actividad del sector está a años luz de lo que vimos en los años del boom". La responsable de Estudios de Fotocasa recuerda que, en 2008, "se realizaron 800.000 operaciones de compraventa y, en aquellos años, se firmaban 100.000 hipotecas al mes".
Precios
Sin duda, otro de los termómetros que marca la recuperación del sector, quizás el más importante, es el de los precios de los inmuebles. Todas las previsiones apuntaban a que las subidas a lo largo de este año rondarían horquillas entre el 2,5% y el 6%, aunque en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, y también en Baleares, los incrementos serían aún más acusados.
Según los datos de Fotocasa, los precios están creciendo a un ritmo similar (5%) al que lo hacían en 2006, "pero aún están un 40% por debajo de los máximos de aquellos años, salvo en las grandes ciudades y las islas, donde esa distancia se reduce al 20% o 30%. Incluso, en algunas zonas muy concretas o barrios de las grandes urbes ya se acercan a los máximos del boom", señala Toribio.
Atendiendo a la última estadística IMIE de la tasadora Tinsa referente al primer trimestre del año, Madrid, Palma de Mallorca y Barcelona son las ciudades donde más subió el coste de las casas (tanto nuevas como usadas). En Madrid lo hizo un 17%, mientras que en la capital mallorquina ascendió un 14,7%, y en la Ciudad Condal, un 11%. Tres incrementos muy superiores a la media nacional, que ha registrado, según la tasadora, un crecimiento del 3,8% en el mismo periodo, hasta alcanzar los 1.285 euros el metro cuadrado.
Evolución desigual
Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, opina también que "el mercado residencial se caracteriza, a nivel general, por un crecimiento moderado de precios, que están subiendo a un ritmo medio interanual del 4% y, aunque han recuperado un 7,3% desde el mínimo alcanzado en la crisis, el valor medio todavía está un 38% por debajo de los máximos de 2007". Sin embargo, cuando el análisis de la evolución de los precios se realiza localmente, "llegan los matices", afirma Ripoll, "pues se observa un comportamiento muy heterogéneo del mercado. Así, territorios donde la recuperación está consolidada conviven con otros, ya escasos, que están finalizando el ajuste o que, ya estabilizados, no muestran todavía señales claras de reactivación. Las transacciones se van animando, impulsadas por la demanda de reposición y por la de inversión".
Sandra Daza, directora general de Gesvalt, coincide con la valoración de Ripoll sobre la ausencia de homogeneidad en el comportamiento de los precios del mercado y añade: "Según los datos de nuestro estudio, Guipúzcoa, Vizcaya y Baleares se posicionan como las provincias más caras, superando los 2.000 euros el metro cuadrado y, en el lado opuesto, se encuentran Cuenca, Ciudad Real, Toledo, Jaén, Teruel, Cáceres y Ávila, cuyo valor unitario sigue sin alcanzar los 850 euros el metro cuadrado".
En cuanto a las transacciones, la responsable de Gesvalt también opina que se producen "de manera desigual dependiendo de su localización geográfica. La mayor parte de ellas corresponden a las provincias de Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia".
Futuro próximo
Pero, ¿cuáles son las previsiones para los próximos años? ¿Se corre el riesgo de una nueva burbuja si los precios de las viviendas siguen aumentado, aunque sea con moderación?
La directora de Estudios de Fotocasa sostiene que "mientras se mantengan las actuales condiciones de financiación y la mejoría económica, el sector va a seguir avanzando en su recuperación, que será moderada y continua, nada que ver con lo que vimos en los años de los excesos".
En su opinión, "aunque se crea más empleo, la tasa de paro es el doble que la de 2007 y son muchos los españoles que aún no pueden permitirse la compra de una casa como consecuencia de los bajos sueldos, la temporalidad de su empleo o la falta de ahorros".
Para Jorge Ripoll también las principales palancas que impulsan la demanda de vivienda son la economía y el empleo, por eso cree que "las buenas perspectivas existentes a corto y medio plazo en estos dos ámbitos invitan a pensar en un mercado residencial embarcado en una senda de recuperación de precios y transacciones. A medida que se estabilice el empleo y se incrementen los salarios, lo esperable es que mejore también la capacidad de acceso para afrontar la compra de una casa".
A pesar de este buen panorama Ripoll, advierte: "Estamos en un escenario de tipos de interés anormalmente bajos que han contribuido a dinamizar nuestro mercado residencial por la vía de la inversión. Pero cuando estos valores empiecen a subir, como ya está ocurriendo en EEUU, el dinero podría irse a otro sitio, lo que podría derivar en ajustes. A partir de ahora nos tenemos que acostumbrar a ciclos más cortos y menos intensos de lo que hemos visto en el pasado, con una mayor volatilidad. Más que crisis a corto o medio plazo, es razonable pensar que se podrían producir ajustes".
Control financiero
En cuanto a las probabilidades de que vuelva a surgir una burbuja inmobiliaria y con ella el crack del sector, los profesionales consultados creen que esa posibilidad es remota, aunque no imposible.
La directora general de Gesvalt reconoce que "el riesgo siempre existe", pero cree que la profesionalización que ha experimentado este sector y la política de evaluación del riesgo y de acceso a la financiación suponen un filtro fundamental para no volver a caer en los errores del pasado.
"Mientras los bancos sigan aplicando serios criterios de solvencia, será difícil que se produzca una nueva burbuja", añade Beatriz Toribio, que, sin embargo, considera que "sí hay elementos que pueden plantear problemas, como son la falta de suelo y que el repunte del precio de los alquileres se traslade con fuerza a la venta".
La responsable de Estudios de Fotocasa defiende que, a pesar de lo pasado con la última crisis, hay asuntos en los que no se ha aprendido nada y no se ha cambiado, entre ellos, "la gestión del suelo finalista, que sigue siendo tediosa y lenta. En determinados barrios de Madrid y Barcelona y de algunas zonas turísticas del país, el índice de precios de nuestro portal está registrando subidas en el precio de venta de más del 20% a las que debemos de estar muy atentos. Esto, unido a la falta de solares en estas ciudades, donde hay mucha demanda de vivienda, pero escasa oferta, puede llevarnos a tensiones en los costes de la vivienda en los próximos años".
Ripoll, que coincide en que hoy por hoy no hay un escenario que haga pensar en una nueva burbuja, pues la financiación se encuentra contenida, se suma a las advertencias hechas por Toribio, sobre todo en las ciudades de Madrid y Barcelona."El flujo de inversión, derivado del inusual contexto de tipos bajos (atraído por unos activos ajustados en precio por la crisis y con buenas perspectivas de rentabilidad por el alquiler), ha provocado crecimientos intensos en determinadas áreas de estas dos grandes ciudades y en municipios de gran atractivo turístico, como Palma de Mallorca o Málaga. Según nuestros datos -continúa-, no se ha alcanzado todavía el precio del boom. Pero, de seguir este ritmo podrían hacerlo en algunas zonas o barrios en el segundo semestre del año".
